Le agevolazioni fiscali sulla prima casa non sono fruibili dai contribuenti che possiedono un altro immobile nello stesso Comune del primo, soprattutto se questo secondo immobile è regolarmente affittato in base ad un contratto di locazione debitamente registrato. Questo è il principio di diritto tributario ribadito dall'Agenzia delle Entrate con la Risposta n° 378 pubblicata sul sito istituzionale dell'Agenzia il 10 settembre 2019.

Il quesito rivolto all'AdE

Gli esperti dell'Agenzia delle Entrate si sono trovati di fronte al quesito posto da un contribuente, proprietario inizialmente di due immobili siti nello stesso Comune di residenza, che erano stati acquistati a distanza di nove anni l'uno dall'altro. il primo, che usufruiva delle agevolazioni fiscali 'prima casa' nel 2002, mentre il secondo nel 2011. Tale secondo immobile, per di più, era stato dato immediatamente il locazione.

e il relativo contratto, debitamente registrato, era stato rinnovato nel 2013 con la formula '4 anni più altri 4'. Dato che il primo immobile che usufruiva delle agevolazioni fiscali per la prima casa è stato venduto dal contribuente istante in data 21 settembre 2018, lo stesso ha interpellato l'amministrazione finanziaria per sapere se possa acquistare nello stesso Comune di residenza un altro immobile e continuare ad usufruire delle agevolazioni prima casa.

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Secondo il contribuente istante dovrebbe essere possibile continuare a fruire delle agevolazioni fiscali. A questo riguardo cita l'Ordinanza n° 19989 del 27 luglio 2018 della Corte di Cassazione, in base alla quale le agevolazioni prima casa devono essere concesse anche a chi è proprietario di un immobile dato il locazione nello stesso Comune. E questo in quanto in forza del contratto di locazione, il proprietario dell'immobile è impossibilitato ad utilizzarlo come propria abitazione.

Per di più l'istante richiama un parere fornito dalla stessa Agenzia delle Entrate secondo cui il nudo proprietario di un immobile può usufruire delle agevolazioni prima casa se intende acquistare, anche nello stesso Comune, un'altro immobile da adibire a principale abitazione.

Le motivazioni della risposta dell'AdE

Nella sua risposta l'amministrazione finanziaria ricorda preliminarmente che le agevolazioni prima casa, disciplinate dalla nota II bis, dell'articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al Tuir, consistono nell'applicazione dell'imposta di registro con l'aliquota del 2% e del pagamento forfettario di 50 euro ciascuna per l'imposta ipotecaria e catastale in relazione agli atti a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione, ad eccezione di quelle rientranti nelle categorie catastali A1, A8 e A9.

D'altra parte, per poter usufruire delle suddette agevolazioni il contribuente deve preliminarmente dichiarare che l'immobile si trova nel Comune dove ha stabilito o intende stabilire la propria residenza abituale entro massimo 18 mesi dall'acquisto o, ancora, se l'immobile in oggetto è sito nel Comune dove il contribuente svolge la sua attività.

Comunque, i requisiti che rilevano principalmente nel caso di specie sono i due descritti successivamente dalla norma sopra citata.

infatti, il secondo requisito, indispensabile per usufruire delle agevolazioni prima casa, è che l'acquirente dell'immobile in sede di stipula dell'atto di acquisto dichiari di non essere titolare esclusivo e nemmeno in comunione legale con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione sita nello stesso Comune in cui si trova l'immobile da acquistare. E, inoltre, non deve essere titolare di detti diritti, neanche pro quota, su alcun immobile sito su tutto il territorio nazionale, che è stato acquistato dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni. In base a tale disposizione normativa, secondo il parere dell'Agenzia delle Entrate, non è neanche necessario verificare il concreto utilizzo che viene fatto dell'abitazione posseduta.

In base alla Circolare n° 86/E del 20 agosto 2010, la fruizione delle agevolazioni prima casa sul nuovo acquisto può essere goduta solo se si dimostra, in base a criteri oggettivi, l'assoluta inidoneità dell'immobile già posseduto all'uso abitativo. Ad esempio, perché dichiarato inagibile.

E tale inidoneità non sarebbe ricollegabile all'Ordinanza della Cassazione citata dal contribuente istante perché la pronuncia della Corte sarebbe basata su presupposti giuridici differenti. Nello specifico la Corte di Cassazione parla di "indisponibilità giuridica" interpretazione che non convince l'Agenzia delle Entrate circa la specifica fattispecie alla base del quesito del contribuente. Inoltre, il concetto di nuda proprietà non può essere ritenuto assimilabile a quello di un pieno proprietario che dà in locazione il proprio immobile. Quindi non può essere richiamato il precedente parere dell'amministrazione finanziaria citato dal contribuente. Per tali motivi l'Agenzia delle Entrate ritiene che, in questo caso specifico, le agevolazioni prima casa non siano fruibili dal contribuente.

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