La Corte di cassazione con la sentenza n. 4436/2017 del 21.02.2017 ha esplicato i principi processuale in base ai quali sarebbe negata la possibilità ai singoli condomini di impugnare la sentenza sfavorevole al Condominio nel caso in cui gli stessi non abbiano preso parte al relativo giudizio.

Il condominio quale ente di gestione

Dopo le novità introdotte dalla L. 220/2012 si è affermata la tesi del riconoscimento al condominio di una personalità giuridica attenuata, (Cassazione S.U.

n. 19663/14). Ciononostante tale personalità giuridica non sarebbe distinta rispetto a quella dei singoli condomini, pertanto il giudicato formatosi in conseguenza del giudizio nel quale sia stato parte solamente l’amministratore non sarebbe opponibile dai singoli condomini che non hanno preso parte al giudizio. Da ciò deriva la legittimazione del singolo condomino ad intervenire nel giudizio nel quale sia già costituito l’amministratore: in tal caso il singolo condomino sarà legittimato ad impugnare autonomamente l’eventuale sentenza sfavorevole.

Nel caso invece di mancata partecipazione al giudizio il singolo condomino non avrebbero alcuna possibilità di evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza nemmeno con l’opposizione prevista dall’art. 404 c.p.c., trattandosi di (eventuali) parti originarie del giudizio e non di terzi. Nel caso di specie si trattava di condanna del condominio al risarcimento delle lesioni subite da una minore precipitata nel vano di corsa ascensore.

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Avverso la sentenza di appello alcuni condomini si opponevano col rimedio dell’art. 404 c.p.c. (opposizione di terzo) eccependo che la struttura del condominio (quattro scale separate con autonoma ascensore), costituendo il cd. condominio parziale avrebbe determinato la loro qualifica di terzi rispetto al giudizio attinente a fatti verificatisi in altra scala. Di conseguenza, eccepivano i condomini, la condanna sarebbe dovuta avvenire solo nei confronti di quella singola scala e non di tutto il condominio. La Corte d’Appello dichiarava la inammissibilità del ricorso.

Il principio enunciato dalla Cassazione

La cassazione ha respinto il ricorso poichè ai fini della legittimazione ad impugnare la sentenza con lo strumento dell’opposizione di terzo è necessario un autonomo diritto in capo all’opponente, che sia incompatibile con quanto statuito dalla sentenza inter partes. La Cassazione testualmente afferma “il giudicato formatosi all'esito di un processo in cui sia stato parte l'amministratore di un condominio fa stato anche nei confronti dei singoli condomini, pure se non intervenuti in giudizio ... il condominio è ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini”.

I singoli condomini non sono qualificabili come terzi rispetto alle statuizioni della sentenza che ha riconosciuto la responsabilità del condominio (intero). Pertanto secondo la Corte i singoli condomini opponenti sarebbero a considerare qualei "parti originarie" della lite definita con la sentenza impugnata. Nel caso esaminato dalla Corte era stato citato il condominio nella sua totalià pr il quale si era costituito in giudizio l'amministratore senza nulla ecccepire in merito alla presunta carenza di legittimazione passiva delle scale estranee al sinistro le quali, peraltro, non erano intervenute nel giudizio per contestare l'assenza della loro responsabilità.

tali condomini avrebbero potuto (e dovuto) intervenire nel primo giudizio per poi poter impugnare autonomamente con l’appello ed il ricorso in cassazione la sentenza pronunziata contro l’intero condominio. In mancanza di tale partecipazione al giudizio viene loro preclusa la possibilità di opporsi in qualità di terzi al giudicato già formatosi. Infine, il cd. condominio parziale è una figura creata ai soli fini organizzativi inetrni al condominio senza incidere sulla rappresentanza dello stesso che resta in capo all’amministratore.

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