Non di rado sorgono alterchi tra proprietario e inquilino a causa di problemi dell’immobile legati, in particolar modo, alle infiltrazioni di acqua, umidità, muffa o addirittura allagamenti. In tal caso l’inquilino può certamente difendersi, in quanto il contratto di locazione postula, innanzitutto, che la residenza sia agibile e, in quanto tale, immune da vizi che la rendano anche solo parzialmente inabitabile o non godibile.

Nonostante l’inquilino abbia diritto ad uno "sconto" del canone, questi però non potrà sospendere il pagamento o determinarne arbitrariamente la riduzione.

Difatti, nel nostro ordinamento, tale possibilità è percorribile solo laddove l’immobile sia completamente inidoneo all’utilizzo, ovvero in condizioni così precarie da costringere chi ci abita ad abbandonarlo.

Di conseguenza, se l’inquilino continua ad alloggiare in casa, non può autodeterminare la riduzione, ma dovrà rivolgersi al giudice, il quale determinerà l’entità del danno e l’eventuale risarcimento.

La sentenza del Tribunale di Milano

Il Tribunale di Milano, con la recente sentenza n. 12427/16, ha ribadito l’indirizzo ormai consolidato della giurisprudenza. Il principio seguito nei tribunali è che il conduttore, in caso di infiltrazioni, non ha il potere di ridurre o di sospendere il canone a suo arbitrio, anche se tali problemi riducono l’utilizzo dell’immobile.

Se ciò dovesse accadere, il proprietario potrebbe procedere allo sfratto per morosità (per inadempimento contrattuale) ed intimare, pertanto, l’inquilino ad abbandonare la casa.

Nemmeno è sufficiente l’invio di diffide tramite raccomandata al proprietario, per legittimare l’inquilino a non pagare. L’unico strumento a disposizione di quest'ultimo è l’azione legale dinanzi al giudice, al fine di ottenere un provvedimento giudiziario che dichiari quanto lamentato, e determini il risarcimento e la riduzione del canone.

Tale orientamento si fonda sul dato letterale dell’art. 1578 del cod. civ., che così statuisce: "Se al momento della consegna la cosa locata (l’appartamento) è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.

Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere, senza colpa, ignorato i vizi stessi al momento della consegna".

La norma mira a garantire al conduttore il godimento pieno di un bene (l’immobile nel nostro caso), integro e non difettoso, e gli eventuali difetti possono legittimare la risoluzione o la riduzione del prezzo dovuto. Dunque, qualunque sia la domanda giudiziale dell’inquilino (riduzione del prezzo o risoluzione del contratto, oltre all’eventuale risarcimento), è necessario rivolgersi al giudice per ottenere giustizia.

L’uniforme orientamento della Cassazione

Anche la Cassazione si è già pronunciata sulle possibili strade da percorrere (sentenza n.

18987/2016). La sospensione del pagamento del canone o la riduzione automatica è legittima solo se i difetti dell’immobile sono tali da renderlo completamente inidoneo all’uso, quindi solo se il conduttore è costretto a lasciare la casa in quanto non più vivibile.

Se invece l’inquilino non lascia l’immobile ma continua ad utilizzarlo, allora l’eventuale omesso versamento del canone (anche parziale) costituirà motivo di "inadempimento contrattuale". Solo il giudice (dice la Cassazione) "ha il potere di valutare l’importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti e quindi di disporre la riduzione della prestazione contrattuale del conduttore". L’eventuale omesso o parziale pagamento del canone legittima il proprietario ad attivare la procedura di sfratto.

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